深圳收账公司调解某小区物业公司因近20户业主长期拖欠物业费

深圳收账公司调解某小区物业公司因近20户业主长期拖欠物业费，多次电话、上门沟通均遭拒绝（多数业主直接拒接电话），只能向法院提起诉讼。

经后续了解，业主拒缴费用的理由集中在五点：一是房屋漏水、公共设施破损等开发商遗留问题未解决；二是物业日常服务差，公共区域卫生清理不及时、工作人员态度敷衍；三是物业管家频繁更换，反馈问题“找不到对接人”；四是小区停车场车位常被外来车辆占用，业主“停车难”；五是部分业主称“物业费过高，自身经济困难”，无力承担。多重矛盾叠加下，业主与物业彻底陷入对立。

调解过程

1.耐心破冰，打破防备：

我们先拿到欠费业主名单，逐户尝试沟通。起初多数业主拒接电话，仅少数通情达理的业主愿意交流，且对调解工作充满防备。我们转变策略，不急于谈“缴费”，而是站在业主角度共情——“家里漏水没人管，换谁都闹心”“车位被占回家没地停，确实委屈”，通过倾听和理解拉近距离，让业主逐渐放下戒备，主动说出真实诉求。

2. 专业梳理，以案释惑：

待业主愿意沟通后，我们分步骤帮业主理清核心问题：

- 明确告知物业服务范围（如公共区域保洁、安保、设施日常维护、停车秩序管理）和物业费构成（包含人员薪酬、保洁耗材、设施维修基金等），让业主清楚“物业费花在哪”；

- 结合过往法院判决案例，向业主说明“拒缴物业费的后果”：若法院判决业主败诉，不仅需补缴费用，还可能承担违约金，且“欠费被起诉”记录可能影响个人征信，同时应诉过程会耗费大量时间精力；

- 区分“责任主体”：解释“开发商遗留问题”（如房屋漏水）需通过住建部门投诉、与开发商协商或诉讼解决，并非物业公司职责，避免业主“找错对象”。

3. 对接物业，针对性协商：

了解业主诉求后，我们立即与物业公司沟通：一方面反馈“卫生差、管家频繁更换、车位被占”等服务问题，要求物业承诺整改；另一方面为经济困难的业主争取福利，协商“物业费折扣”；同时建议物业协助业主收集开发商遗留问题的证据（如房屋质量检测报告），方便业主维权。

处理结果

经过多轮沟通，双方最终达成一致：

- 物业方面：3日内完成公共区域卫生大扫除，固定1名专职管家对接欠费业主，加装停车场道闸识别系统、安排保安定时巡查（杜绝外来车辆占车位），并为经济困难的业主提供“物业费8折优惠”，同时协助业主收集开发商遗留问题的维权证据；

- 业主方面：在物业完成整改后，15日内按协商折扣补缴拖欠的物业费。

最终，物业公司撤回对相关业主的起诉，小区“停车难”“卫生差”等问题得到解决，业主与物业的关系也从“对立”转为“配合”。