深圳要债公司成功调解某物业公司与业主物业服务合同纠纷

一、基本案情

某物业公司是某小区的物业服务公司，张某为该小区的业主。自2022年起，该物业公司与某房地产开发公司签订了该小区前期物业服务合同，物业公司受该房地产开发公司委托，为该小区提供物业管理服务。张某所居房屋建筑面积为105.05平米，2021年7月20日至2024年12月31日物业服务费按用户建筑面积每平方米1.4元/月，总计应收取物业费6074元。在此期间物业公司认为其为该小区提供了物业服务，履行了自己的义务，张某未按规定缴纳物业管理服务费，故诉至清水河县法院，要求其给付物业服务费共计6074元。

二、处理过程

清水河县法院收到起诉材料后，经审查认为，本案标的额较小，当事人之间存在调解基础与可能性。在依法征得双方当事人同意后，清水河县法院决定启动先行调解程序，并指派法官主导本案调解工作。

调解过程中，法官首先指导调解员采用“背对背”方式分别与双方沟通，引导当事人换位思考，充分听取诉求。针对业主张某，法官一方面开展释法说理，明确告知其核心权利义务：根据法律规定，房地产开发公司依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，合同中约定的物业费收取标准及方式，对双方均有履约效力；另一方面注重情绪安抚，避免矛盾激化。同时，法官客观说明某物业公司在物业服务中的履职情况，指出其整体服务符合合同约定，且能及时响应并处理业主反馈的问题，并主动告知张某，可通过联合其他业主依法成立业主委员会、后续另行选聘物业公司等合法途径，维护自身长期权益。经耐心劝导，张某对物业费缴纳义务有了清晰认知，同意协商缴费事宜。

针对某物业公司，法官则重点释明其服务责任：强调物业公司应严格按照合同约定全面履行服务义务，主动听取业主合理意见，积极回应业主诉求，持续改进服务质量；建议其通过定期召开业主沟通会、设置物业意见箱并公开意见处理结果等方式，畅通与业主的沟通渠道，共同化解物业服务中的各类问题。某物业公司认可上述意见，表示将优化服务流程、加强业主沟通，共同营造和谐小区环境。

在双方态度均趋于缓和后，法官组织“面对面”调解，从法理、情理、事理多角度对本案进行综合分析，进一步疏导双方对立情绪，引导双方互谅互让。

三、处理结果

最终，双方就物业费缴纳金额、给付方式达成一致意见，并当场履行完毕，本案纠纷得以高效化解。

四、解纷要旨

处理物业费、服务质量类纠纷时，需先明确前期物业服务合同效力这一核心法律点，避免业主因认知偏差拒绝履约；同时要兼顾服务改进与费用收缴双向诉求，既不纵容业主违约，也不忽视物业公司服务瑕疵，可通过提出具体沟通、改进方案，平衡双方权益。对于标的额小、事实清晰的纠纷，法院应优先启动先行调解，由专业法官主导可提升调解公信力，减少当事人对调解的顾虑。“背对背+面对面”的分阶段调解法，能有效避免双方直接对抗，尤其适用于因情绪对立导致的纠纷。处理涉及缴费率低、多数业主有意见的个案时，需敏锐察觉潜在群体性风险，在调解中主动告知业主成立业委会、集体协商等合法维权途径，同时督促物业公司改进服务，通过个案化解消除批量纠纷的诱因，实现化解一案、辐射一片的效果。